Как мы считаем оценку

  • Индекс надёжности новостройки – это вероятность выполнения застройщиком своих главных обещаний – построить заявленный ЖК в заявленный срок. Индекс определяется по авторской методике, основанной на анализе данных о новостройках и застройщиках, взятых из открытых источников – реестров, сайтов госорганов, форумов, сайтов застройщиков и новостроек.

  • Наша методология и индекс надёжности, который формируется с её помощью, указывают на самые важные аспекты, которые нужно принять во внимание при покупке квартиры.

  • Мы предоставляем максимум информации о наличии у застройщика документов на строительство и их соответствие требованиям Закона. ТУ на подключение к коммуникациям - единственные документы, которые часто невозможно получить для анализа.

  • Мы анализируем и предоставляем в отчёте всю правовую информацию. Это решения и постановления органов власти и самоуправления, извлечения из градостроительного кадастра и реестра вещных прав, документы из реестра судебных решений.

  • В отчёте отражены история и результаты профессиональной деятельности застройщика: введенные в эксплуатацию дома и долгострои. Мы показываем, как застройщик выполняет свои обещания по срокам сдачи ЖК в эксплуатацию.

    При оценке ЖК, который реализуют несколько застройщиков, мы опираемся на данные застройщика с лучшей репутацией.

  • Отчёт о надёжности новостройки гарантирует объективное отражение ситуации.

    При этом, набор критериев оценки и значимость каждого из них – субъективны, поскольку отражают отношение к проблеме авторов оценки.

  • Даже если проект строительства набирает максимальные баллы в результате оценки, это не является гарантией его реализации. Проект — это всегда проект.

комната

Мы изучаем

  • Соблюдение Застройщиком процедуры согласований и получения документов,

    которые определены Законом Украины о регулировании градостроительной деятельности.

  • Ответственность Застройщика перед инвестором по договору об инвестировании.

    Мы обращаем внимание на ответственность застройщика за несвоевременную сдачу и обязательства по возврату средств.

  • Репутацию Застройщика и новостройки.

    Мы анализируем информацию, дающую представление инвестору о контрагенте, его истории, результатах деятельности, открытости.

  • Любое нарушение законодательных норм при строительстве новостройки кратно повышает риски задержек или недостроя. Если застройщик нарушает Закон, инвесторы, образно говоря, находятся на "пороховой бочке". Такие стройки имеют постоянный риск судов, отмены разрешения на строительство, ареста, запрета рекламы, митингов активистов.

    Покупка квартиры в незаконной новостройке делает вас не просто незащищённым, но и юридически превращает в соучастника в тот момент, когда вы узнаете о незаконности данного строительства. Сотрудники отделов продаж незаконных строек, конечно постараются убедить вас, что все так строят и вопросы будут решены. Доверять таким обещаниям, значит подвергать себя неоправданному риску. Рынок новостроек большой и всегда можно выбрать жилье среди законных проектов.

  • Нарушение целевого или функционального назначения земельного участка, на котором ведётся строительство ー частая проблема современных новостроек. Использование земельного участка вне целевого назначения, как нарушение условий договора аренды земли, может привести к потере права на продление этого договора. Нарушение Генплана само по себе, в рамках сегодняшнего законодательства, не основание для их сноса и может быть положительно урегулировано в пользу инвесторов.

  • Принадлежность земельного участка застройщику ー один из важнейших аспектов, который мы обязательно берём во внимание. Окончание срока аренды земли под строительство грозит расторжением договора и прекращением строительства. За месяц до окончания срока аренды земли, арендатор должен обратиться к арендодателю с просьбой продлить договор. В этот момент могут вноситься поправки, изменения арендной платы и др. Арендодатель должен обосновать свой отказ в таком случае, если хочет разорвать договор. Если арендатор не обратился, срок истёк и прошёл месяц, то наступает механизм автоматического продления на тех же условиях. В этом случае арендодатель может односторонне отказаться от сделки без обоснования.

  • Анализ сведений из реестра вещных прав даёт нам информацию об аресте земли или объекта строительства в связи с решением суда или запретом на отчуждение в связи с ипотекой. Арест земельного участка или объекта строительства влечёт за собой остановку его возведения и отмену разрешения на строительство объекта.

  • Уведомление или разрешение на строительство ー документы от ГАСИ, дающие право возводить объект. Вид документа зависит от класса последствий. Мы анализируем как факт регистрации уведомления или разрешения в реестре ГАСИ, так и факт наличия самого документа в открытых источниках.

  • Анализ реестра судебных решений дает нам информацию о возможных проблемах новостройки еще до того, как они обернутся запретами или отменой декларации или разрешения на строительство. Однако, застройщик может выиграть суд и проблем не возникнет. По этой причине мы не даем и не отнимаем баллы за этот пункт отчета и даем его как информацию в разделе Земля и проект.

    Мы учитываем: решения суда, постановления, приговоры, судебные приказы.

    Мы учитываем: суды с инвесторами, ГАСИ, департаментом градостроительства и архитектуры, прокуратурой, СБУ, НАБУ, ГБР.

  • Строительный паспорт ー документ, который фиксирует документально первоначальные обязательства застройщика.

  • При строительстве новостроек, как правило, требуется лицензия генподрядчика на право осуществления строительных работ. Если лицензии нет или она аннулирована, или прошёл срок ее действия, Закон требует остановку рекламы такой стройки и, как следствие, остановку привлечения инвестиций.

    Мы проверяем наличие и актуальность такой лицензии и отражаем это в детальном отчёте.

  • Согласованные технические условия (ТУ) подключения новостройки к коммуникациям ー важные документы, которые застройщик часто игнорирует, начиная возводить и рассчитывая получить их в процессе строительства. Отсутствие ТУ в ряде случаев может привести к непредвиденным задержкам сдачи в эксплуатацию объекта.

  • Мы изучаем схему привлечения инвестиций на предмет ее соответствия Закону об инвестиционной деятельности, так как нарушения кратно повышают риски и прямо законодательно требуют прекращения рекламы таких проектов.

    Мы предоставляем консультацию юриста об особенностях и рисках той или иной схемы привлечения инвестиций.

    Мы обращаем внимание на ответственность застройщика за несвоевременную сдачу объекта и отсутствие в договоре сроков возврата средств инвестору в случае его расторжения. Ответственность за несвоевременную сдачу ー редкий пункт в договорах инвестора, но опытные и добросовестные застройщики применяют его всё чаще. Сроки возврата средств в случае расторжения договора ー важнейший пункт, который мы не рекомендуем игнорировать.

    Мы детально анализируем весь договор инвестора и обращаем ваше внимание на наличие или отсутствие в нем 11-и самых важных пунктов.

  • Открытость застройщика и забота об инвесторах ー скорее правило хорошего тона, чем обязательный компонент деятельности. Мы считаем эти пункты не очень весомыми, но анализируем их в комплексе. Здесь и готовность предоставить инвестору документы, и мнение инвесторов на форуме, открытость коммуникации с инвесторами, полнота сайта застройщика и публичность руководителей.

  • Результаты деятельности застройщика ー важный пункт оценки, который мы обязательно берём во внимание. Однако, мы не даём этому пункту высокий балл, понимая, что хорошие результаты в прошлом не гарантируют исполнение обязательств в настоящем.

  • Проверка задержек ввода в эксплуатацию, долгостроев, замороженных проектов в портфеле застройщика ー весомая часть экспертизы, которой мы уделяем большое внимание и жёстко снимаем баллы. Если застройщик нарушает обещания по срокам ввода в эксплуатацию даже для одного своего объекта, это негативно сказывается на оценке его надёжности по всем жилым комплексам.

    В отчёте мы предоставляем информацию об актуальных и исторических задержках ввода в эксплуатацию по всем настоящим и прошлым проектам застройщика.

  • Наличие пострадавших инвесторов ー важнейший пункт, учитывая практику строительства прошлых лет. Бывают случаи, когда застройщик возобновляет привлечение средств инвесторов по проектам, где уже есть объединения инвесторов, чьи права нарушены.

  • Всего индекс надёжности новостройки включает в себя 40 параметров в четырёх разделах.

  • В связи с невозможностью объективной оценки мы не даём и не снимаем баллы на основании информационных материалов о ЖК и застройщиках, размещенных в средствах массовой информации (СМИ) и на форумах. Мы анализируем и используем данные материалы для поиска подтверждающих документов.

  • Мы не анализируем деятельность фонда финансирования строительства и целевое использование средств инвесторов застройщиком, а также, возможные «двойные продажи». Такой анализ требует специальных расследований в рамках уголовных или административных производств. Современное законодательство никак не устраняет риск нецелевого использования средств инвесторов и возможность «двойных продаж».

Как получить отчёт?

Новостройка уже получила оценку:

Мы отправим отчёт на вашу почту сразу после оплаты.

Новостройка еще не проверялась:

По вашему запросу мы подготовим полный отчёт по ЖК в течение 2⁠-⁠х дней после оплаты. Отчёт пришлем на почту.

Стоимость отчёта по любой новостройке

500 грн

Выбрать новостройку